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房企重点拿地“转”长三角土地市场更具韧性

发布日期:2022-09-17 21:31:26作者:世界杯官方app下载-心岛官网

来自:中国商务网

本报记者方超张家珍上海报道

“在房地产市场低迷时期,杭州作为全国少数几个具有相对韧性的土地市场城市之一,受到了房地产世界杯官方app下载-心岛官网的青睐。” 9月15日,在杭州2022年第三批土地集中供应“明晋退出”之际,中国指数研究院浙江分院常务副总经理高远生表示,预计杭州的本轮土地拍卖的表现仍将领先其他大部分集中供地城市。

公开资料显示,2022年杭州市第三批土地集中供应涉及的19块住宅用地全部成功出让,总起拍价409.6亿元,最终成交金额430.63亿元,平均溢价率5.13%。

在杭州土地市场持续火爆的背后,房地产企业也在经历着土地收购重心的“转机”。长三角地区和城市群核心区正在成为地产企业“领地”的关键词。鹤研中心数据显示,截至8月底,房地产百强企业土地投资前10名城市中,长三角城市占了半壁江山。

“对于各大房企来说,长三角地区的重要性一直都很高。”易涵智库副总裁田静在接受《第一财经》记者采访时表示,相比其他单核或双核城市是龙头区域,长三角城市分布呈“阶梯状”的形状。居民购买力和经济结构都比较优质,对房企的认可度也较高。

长三角地区领跑全国

“无论是今年上半年还是去年,世界杯官方app下载-心岛官网配置的资产主要集中在长三角、粤港澳大湾区等能级较高的地区和人口净流入城市,因为以及市场供需较好的城市。”

在日前召开的2022年中期业绩发布会上,碧桂园常务副总裁程光宇表示,“今年上半年,世界杯官方app下载-心岛官网参加了上海和杭州的公开市场土地拍卖,旨在确定今年上半年共收购9块地块,其中2块是通过并购获得,其余是通过一手和二级土地联动获得的。市场。”

龙头房企碧桂园投资策略的调整,也是当前房企重点拿地的集体“转向”的一个缩影。

“从各个城市群的土地获取量来看,长三角地区领先全国。”中国指数研究院近日发布的一份研究报告显示,1-8月,长三角地区前10家企业以1901亿元的土地收购金额位居四大城市之列。粤港澳大湾区前10名企业拿地金额1080亿元,排名第二;中西部地区前10名企业获得土地787亿元,位居第三。

“长三角地区仍是百强房企投资的绝对主力区域。”科瑞研究中心的分析报告还显示,截至8月底,前100家房地产世界杯官方app下载-心岛官网对长三角地区的投资占投资额的49%。长三角前十名城市中有一半是杭州、上海、宁波、南京和合肥。

记者梳理多家知名房企2022年半年报发现,长三角地区在土地扩张版图中的地位进一步上升。以龙湖世界杯官方app下载-心岛官网(00960.HK)为例,从区域分布来看,世界杯官方app下载-心岛官网在长三角地区新增土地储备占比56%。此外,保利地产世界杯官方app下载-心岛官网(00119.HK)占长三角地区新增土地储备的80%,较2021年增加40个百分点。

“以万科世界杯官方app下载-心岛官网为例,世界杯官方app下载-心岛官网的全国架构经历了四大区域、五大区域、七大区域,但无论怎么划分,上海区域都是整个万科世界杯官方app下载-心岛官网销售额占比最高的区域。”一位上海房地产业内人士对记者表示,“总体而言,华东地区也是各大房企销售额占比最高的地区之一。”

公开数据显示,今年上半年,万科上海地区实现销售额782.5亿元,占世界杯官方app下载-心岛官网总销售额的36.3%,比排名第二的南方地区高出14.2个百分点。同样,华润置地华东大区也是销售额的主力军,销售额和面积占比分别为27.8%和21.8%。

对于各大房企重视长三角地区土地和房地产市场的原因,田静告诉记者:“在长三角地区,一线城市包括上海,还有很多二线城市。 “杭州、南京等一线城市。相对而言,房地产市场还是很不错的。”

比如,田晶表示,在浙江省,之前可能有一些城市经历过销售不佳的时期,但这些城市的购买力依然存在,后续会释放市场需求。长三角地区的房地产市场比某些行业快速下滑的主要地区或城市更具韧性。

重回核心城核心区

然而,当房地产企业的重心转向长三角地区时,长三角地区不同城市的土地拍卖情况却呈现分化趋势。

8月底,江苏省无锡市还进行了2022年第三批土地集中供应。相关资料显示,无锡市共成功出让11块地块,总建筑面积约97万平方米,总交易金额约120亿元,整体溢价率为0。

“无锡第三批集中供地,不仅规模小,而且人气下降,所有地块均以底价出售。除朗诗地产外,所有征地世界杯官方app下载-心岛官网均为本地平台世界杯官方app下载-心岛官网'支撑底线',投资者观望情绪高涨。”科瑞研究中心评论道。

对于土地市场冷淡的原因,科瑞研究中心分析了当地房地产市场的运行情况,并表示,房市低迷是无锡土地拍卖冷落的原因之一。 2021年以来,无锡商品房市场整体供需比为1.03,供需相对平衡。但在今年5、6月份交易量出现短暂小幅回升后,7、8月份的交易量再次回落,与2021年持平,同比分别下降72%和55%。

记者梳理发现,除长三角地区部分城市外,近期举行第三批土地集中供应的福建省厦门市、山东省青岛市等二线城市的土地市场,也比较沉闷。例如,同样在9月15日举行第三批土地集中供应的青岛市,市南区、市北区和李沧区共推出14块土地。最终,11块土地成功售出,另有3块土地进入拍卖。 .

即使在较为核心的一二线城市,土地市场的内部分化也更为严重。

以风靡一时的杭州为例,2022年第二批土地集中供应中,最终共售出45块地块。有10块地块以高价出售;另有12宗地块触及停牌价进入一次性报价区间,占比约27%,低于第一批集中供地;其余23宗地块的底价成交占比过半,与第一批集中供地相比,占比也有所提升。

“楼面价高的地块,主要是在临安、阜阳等远郊的商业占比高的地块。”科瑞研究中心当时分析,经过楼市政策优化调整,杭州近期新房、二手房成交量有所回升,但去中心化仍存在较大问题远郊区,导致房企征地意愿低。

田景分析,对于房地产企业而言,受征地竞争对手减少、一线城市征地门槛下降等因素影响,一线城市将是首选,其次是二线城市。一线热点城市,一定是先核心后二线城市。外围,这是必然的选择。

“未来世界杯官方app下载-心岛官网将避免进入三四线城市,以一二线城市为主。今年下半年征地力度将大于上半年年,世界杯官方app下载-心岛官网将聚焦一二线城市的核心黄金地段。”中国金茂相关负责人也表示。

“各家世界杯官方app下载-心岛官网会根据自身情况制定征地策略,世界杯官方app下载-心岛官网世界杯官方app下载-心岛官网可能会更加关注自己的土地储备是否集中在一二线城市,比如上海、杭州等重点城市。”某地产龙头企业上海地区负责人告诉记者,该公司今年上半年才在上海收购土地。

本土中小房企逆势扩大储备

值得注意的是,在长三角地区受到各大房企青睐的同时,一些热点城市的本土房企也在当地土地拍卖市场密集亮相。

“很多地方中小房企都在‘捡漏’。”大四学生分析,9月15日杭州市第三批土地集中供应中,浙江中豪控股世界杯官方app下载-心岛官网线下一次性中标下沙金沙湖。宅基地,浙江捷力建设世界杯官方app下载-心岛官网旗下浙江捷力房地产开发有限公司中标家桥宅基地,浙江盈世界杯官方app下载-心岛官网旗下杭州金穗房地产开发有限公司中标巧思宅基地,圣奥世界杯官方app下载-心岛官网旗下浙江圣奥置业有限公司中标。下沙园成了宅基地。

事实上,早在今年杭州第二批土地集中供应中,不少本地中小房企在进入土地市场时就备受关注。

据科瑞研究中心消息,在第二批土地集中供应中,华景川世界杯官方app下载-心岛官网、兴创集团、华远置业、浙江金地置业集团等中小房企也参与其中,全部土地被记录下来。在最终成交的 45 块地块中,约 60% 是杭州当地民营房企拿下的。

除了杭州,合肥土地市场也出现了当地中小房企积极参与竞拍的现象。

6月23日至24日,合肥市举行2022年第二批土地集中供应。除了保利发展、龙湖集团、招商蛇口等全国知名房企和地方国企外,文逸地产集团、新华置业集团、安徽明邦置业地产(集团)、安徽乐富强控股集团有限公司等合肥当地房地产企业也成功竞得相关地块。

对此,景天分析认为,类似的地方中小房企在地方城市的深耕深耕非常彻底,过去一段时间并没有增加杠杆和过度借贷。 “所以在目前的房地产市场节点,在项目被淘汰、开发成本普遍可控的情况下,这些本土的中小房企其实是不差钱的。从投资逻辑来看,真正的房企不宜追高,但在土地拍卖门槛下降的情况下,可以抄底,现在当地中小房企逆势进入当地土地市场为了抄底。”

“世界杯官方app下载-心岛官网认为,随着房地产市场信心的恢复,销量会有所增加,核心城市土地拍卖会有所放松,这将为中小房企带来投资机会。”科瑞研究中心也表示,但考虑到核心城市地价偏高,短期内国有央企拿地的主要格局不会改变,民营地产企业或将迎来“窗口期”待房地产市场回暖后征地。